بطلان اجاره با تلف عین قبل از امکان استیفاء و تبعض آن با تلف در أثناء- 2

توضیحات

:::

دسته: یاداشت محقق |

منتشر شده در سه شنبه, 17 مهر 1397 08:34 |

اشاره

دلیل دوم. بنای عقلاء بر بطلان معاملات در تلف قبل از قبض و مناقشه در آن

بنای عقلاء در معاملات این‌گونه است که اگر در معاوضه‏اي، كسي چيزي را به ديگري منتقل كرد و قبل از تسليم، تلف شد، نباید ضرر به شخص دوم تحمیل شود، بلکه مالک اولی باید آن را تحمّل کند.

طبق این وجه، نه تنها نیازی به إلغای خصوصیت از بیع نیست، بلکه انفساخ بیع مطابق قانون عقلاست، نه اینکه تعبّد صرف باشد.

مناقشه در دلیل دوم

به این وجه دو اشکال اختصاصی وارد است، یکی اشکال مرحوم آقای خوئی است که فرموده: نه تنها چنين قاعده‌ای نزد عقلاء ثابت نیست، بلکه اگر مالی با عقد به ملک دیگری منتقل شد، تا زمانی که تسليم نشده است، نزد مالک اول امانت محسوب می شود و طبق إقتضای قواعد عامه «ضامن نبودن أمین»، در صورت تلف ضامن نیست.[1]

البته، اگر مالک اولی از روی عدوان مال را تسلیم نکرده باشد، به إقتضای ادله اوليه، ضمان ثابت می شود، ولي صورت عدوان، از فرض این مسأله أجنبی است.

و اشکال دوم این است که بر فرض تنزّل و پذیرش اینکه عقلاء در صورت تلف قبل از قبض، مادامي كه مال به دست ديگري نرسیده است، بر خلاف قاعده امان،[2] کسی که عین در دستش است را ضامن بدانند، ولی صرف ضمان، بطلان عقد را اقتضا نمي‏كند، بلکه إقتضای ضمان این است که ضامن، مثل شي‏ء تالف يا قيمت آن را به به طرف مقابل بدهد.

مرحوم آقای خوئی علاوه بر اشکالات اختصاصی، اشكال دیگری را نیز ذکر می کند که بر هر دو وجه وارد است. ایشان می فرماید كه این دو وجه بر فرض اینکه صحیح باشند فقط بطلان و انفساخ اجاره در صورت تلف قبل از قبض را اثبات می کند، در حالی‌که مدّعا أعم است و تلف بعد از قبض که مستأجر امکان استیفاء نداشته را شامل است.[3]

البته از این اشکال أخیر می توان این‌گونه جواب داد كه إدعای کساني كه از بیع الغاء خصوصيت كرده و به اجاره تعدّی کرده‌اند و یا مسأله را موافق قواعد عامّه دانسته‌اند این است که در اجاره، معوَّض، خود عين نيست، بلکه منافع آن است، لذا اگر قواعد عامه بر اجاره تطبیق شود یا از باب بيع به اجاره تعدي شود، بايد بر تلف منفعت تطبیق شود و به آن تعدي شود نه تلف عيني كه معروض منفعت است، و چون تلف منفعت، هم در صورت تلف قبل از قبض است و هم در صورت تلف قبل از قابلیت استیفاء، این حکم در اجاره، در هر دو صورت جاری است.

دلیل سوم. معدوم بودن منافع قبل از قبض

منافعي كه در ظرف خودش معدوم است، در اختيار شخص نیست تا به ديگري منتقل كند، مثلاً منافع عبدی که مرده است وجود ندارد تا به دیگری انتقال داده شود، لذا تمليك آن اعتبار عقلائی ندارد و عقلاء آن را صحيح نمي‏دانند. در تلف قبل از قبض يا بعد از قبض بدون اینکه قابلیت استیفاء وجود داشته باشد، منافع عین، به تبع  معدوم شدن عین معدوم شده است و وجود خارجي ندارد تا به ديگري تمليك شود، لذا اجاره از اول باطل منعقد مي‏شود.

تبعّض اجاره با تلف عین أثناء إجاره

با توجه به دلیل سومی که در اثبات بطلان اجاره در صورت تلف عین قبل از قبض بیان شد، تلف أثناء اجاره هم، از بطلان اجاره از همان ابتدا نسبت به منافع معدوم کشف می کند، چون کشف می شود که از ابتدا موجر مالک آن منافع نبوده است تا به تملیک مستأجر در بیاورد، قهراً بايد اجاره تبعيض شود و نسبت به مقداري كه امكان انتفاع وجود داشته و تلف نشده، اجرة المسمي پرداخت شود و نسبت به آن مقداري كه تلف شده، اجرة المسمي بازگردانده شود.

البته باید نسبت‌ها ملاحظه شود، اگر قيمت‏ها، نسبت به اجزاء متساوي باشد، مثل اینکه منافع یک سال خانه، ماه اول تا دوازدهم آن يكسان باشد، مقدار اجرت را باید به نسبت ماه‌ها در نظر گرفت، ولی اگر قيمت‏ها مختلف باشد، مثلا سه ماه اول به دلیل کثرت زوّار اجرت بالاتری دارد و در سه ماه آخر به خاطر فصل سرما، اجرت ناچیزی، باید بر اساس اجرة المثل نسبت سنجی شود و به همان نسبت، اجرة المسمی بر هر ماه تقسیط شود، بدین شکل که اگر سه ماه آخر سال که نسبت اجرة المثل آن به کل سال یک دوازدهم است تلف شده باشد، باید یک دوازدهم اجرة المسمی به مستأجر بازگردانده شود. البته این در صورتی است که وصف اجتماع دخالتی در قیمت‌ها نداشته باشد و گرنه آن را نیز باید لحاظ کرد.

ادعای ثبوت خیار تبعض

مرحوم آقاي خوئي در اینجا فرموده است که اگر عین مورد اجاره در اثناء تلف شود کشف می کند که موجر «ما یملک» را همراه با «ما لا یُملَک» (آنچه که قابل ملکیت نیست) به مستأجر منتقل کرده است، لذا عقد اجاره از ابتدا، نسبت به «ما یملک» منعقد شده است و نسبت به «ما لا یملک» منعقد نشده، پس برای مستأجر خیار تبعض صفقه ثابت می شود؛ می تواند اجاره‌ای که بر روی «ما یملک» منعقد شده است را فسخ کند و اجرة المسمای آن را بازگرداند و اجرة المثل منافعی که استیفاء کرده است را به موجر بدهد یا اینکه آن را إمضاء کند و اجرة المسمای همان مقدار را فقط پرداخت کند و ما بقی را بازگرداند،[4] همان‌طور که در بیع اگر خمر که قابل ملکیت نیست به ضمیمه خلّ که قابل ملکیت است به مشتری تملیک شود، برای مشتری خیار تبعض صفقه ثابت است و می تواند معامله را نسبت خلّ فسخ کند و ثمن المسمی را پس بگیرد و ثمن المثل خلّ را که استفاده کرده است بدهد یا آن را إمضاء کند و ثمن المسمّای آن را فقط بدهد.

مرحوم سید در مسأله5 از احکام اجرت که در أثناء اجاره، فسخ اتفاق افتاده است احتمال بطلان مجموع عقد و بازگشت کل أجرة المسمی را قریب دانسته است و فرموده این احتمال در صورت بطلان اجاره هم وجود دارد، هر چند احتمال بعیدی به نظر می رسد که بررسی آن خواهد آمد.