حکم اجاره مشاع

توضیحات

:::

دسته: یاداشت محقق |

منتشر شده در سه شنبه, 23 بهمن 1397 15:25 |

همان‌طور که بیع، هبه و مصالحه شیء مشاع صحیح است إجاره آن نیز صحیح است، بدین بیان که مالک یا مالکان منفعت و عمل، بخشی از آنها را بدون افراز با اجاره به دیگری واگذار کنند، مثل اینکه شخصی نصف خانه‌اش را به نحو اشاعه اجاره دهد که در این صورت مستأجر در بهره‌وری از منافع با مالک شریک می شود یا یکی از شرکاء سهم خود از خانه را به دیگری اجاره دهد که در این صورت مستأجر با سایر شرکاء شریک می شود.

در صورت اول برای تسلیم عین و تصرف مستأجر در منافع نیاز به اجازه نیست؛ زیرا عین متعلق به موجر است و مقتضای اجاره و تسلیم إذن در تصرف است، ولی در صورت دوم؛ چون شرکاء در منافع سهم دارند، باید تسلیم موجر و تصرفات مستأجر توافقی باشد.

خیاری بودن اجاره در صورت جهل مشتری به إشاعه

در جایی که مستأجر به إشاعه منافع یا إشاعه خاصی جهل داشته باشد سه صورت متصور است که مرحوم سید در کتاب اجاره به دو صورت آن اشاره کرده است[1] و در اولی خیار را برای مستأجر ثابت دانسته و در دومی تفصیل داده؛

صورت اول: اجاره به نحو إشاعه إنشاء نشده است، بلکه عقد بر روی همه منافع عین منعقد شده.

در این صورت دو خيار شرکت و تبعّض صفقه قابل تصور است، اولی به جهت اینکه مبنای معاملات بدون قرینه برخلاف، بر این است كه طرف مقابل تصرفات مستقل در مورد معامله داشته باشد. این مبنای عقلاء يك نحو شرط ارتكازي است که فقدان استقلال تخلف آن محسوب می شود و موجب ثبوت خیار می گردد.

و اما وجه ثبوت خیار تبعض صفقه اين است كه موجر همه منافع را واگذار کرده است، در حالی‌که فقط مقداری از آن را مالک بوده است و اجاره‌اش نسبت به بقیه منافع صحیح نبوده.

صورت دوم: مستأجر علم به مشترک بودن منافع دارد و اجاره به نحو إشاعه إنشاء شده است، ولی نسبت به وجود شرکای دیگر جهل داشته و گمان می کرده که فقط موجر شریک اوست.

مرحوم سید در این صورت که جهل مستأجر به اصل شراکت نیست، بلکه به شراکت خاصی است ابتدا احتمال ثبوت و عدم  ثبوت خیار را ذکر کرده است، ولی در ادامه تفصیل داده؛ در مواردی که شراکت منقصتی برای مستأجر محسوب می شود خیار را ثابت دانسته.

بررسی ثبوت خیار در صورت جهل مستأجر به شراکت با غیرموجر

در صورت دوم چون إجاره به صورت إشاعه إنشاء شده و مالک همان مقداری را که مالک بوده اجاره داده است، تبعض صفقه رخ نداده تا خیار تبعض ثابت باشد، ولی آیا صرف جهالت به شراکت غیر موجر یا شخصی که شراکت با او اهانتی برای مستأجر به‌دنبال داردموجب ثبوت خیار می شود یا خیر؟

انصاف این است تخلف تخيلات شخصی سبب خيار نمي‏شود، بلکه تخلف اموري سبب خيار می شود كه بناء عقد بر آن باشد، خواه در ضمن عقد ذکر شده باشد و یا از شروط ارتکازی باشد، لذا تخیل شراکت با موجر یا شخصیتی با فرهنگ موجب نمی شود در صورت ظهور خلاف، برای مستأجر خیار ثابت شود، این تخیلات صرفاً جنبه داعی را دارند که اگر قبل از عقد بر تخلف آن اطلاع داشت بر معامله اقدام نمی کرد.

اگر صرف راضی نبودن فعلی موجب خیار شود باید در بسیاری از ازدواج‌ها که منجر به طلاق می شود گفته شود که این عدم رضایت کشف از بطلان عقد می کند و نیازی به طلاق نیست.

مرحوم آقاي خويي در اینجا تفصیل وجیهی را بیان کرده است، ایشان فرموده: «اگر منقصت و اهانتی که شراکت در پی دارد به حدی برسد که برای مورد اجاره عیب به‌شمار رود خیار ثابت است، مانند اینکه شریک قمارباز یا فاحشه یا شراب‌فروش د یا از کسانی باشد که مردم نوعاً علاقه‌ای به شراکت با آنان ندارند. وجه ثبوت خیار در این صورت از جهت تخلف شرط ارتکازی است، مانند همه مواردی که خیار عیب ثابت است».^[2]

صورت سوم: موجر نصف خانه را اجاره می دهد و مستأجر به گمان اینکه خانه افراز شده است آن را اجاره می کند و بعد از عقد متوجه می شود که نصف خانه بین او و موجر یا شریک موجر مشترک است.[3]

در این صورت هم مانند صورت دوم چون مالک همان مقداری را که مالک بوده اجاره داده است، تبعض صفقه رخ نداده تا خیار تبعض ثابت باشد، ولی آیا جهالتش به إشاعه موجب ثبوت خیار می شود یا خیر؟

انصاف این است تعبیر «نصف» ظاهر در اشاعه است و گمان مستأجر خلاف ظاهر است، پس وجهی برای ثبوت خیار وجود ندارد.