اجاره خانه، بیت و دکان به بیش از اجاره‌بهای اول

توضیحات

:::

دسته: یاداشت محقق |

منتشر شده در یکشنبه, 16 دی 1397 06:57 |

اجاره عین مورد اجاره سه صورت دارد؛ اجاره به کمتر، مساوی و بیشتر از اجاره‌بهای اول. از این صور، تنها صورتی که محل اختلاف واقع شده است اجاره به بیشتر است که اقوال و تفصیلات متعددی در آن بیان گردیده است؛ برخی به صورت مطلق قائل به جواز شده‌اند و برخی به صورت مطلق آن را ممنوع دانسته‌اند و برخی بین موارد و شرایط تفصیل داده‌اند که منشأ همه این اختلافات دلالت روایات و کیفیت جمع بین آنهاست. نظر مشهور فقهاء درباره خانه، بیت، دکان و اجیر حرمت است، در زمین و کشتی و آسیاب هم اختلاف شدیدی است که به جهت ابتلای به خانه، بیت، دکان، اجیر و زمین در مقالات متعددی به بررسی اجاره دوم آنها پرداخته می شود، در این نوشتار به اجاره دوم خانه، بیت و دکان پرداخته شده است.[1]

مفهوم شناسی بیت و دار

در اینکه دار غیر از بیت است اشکالی نیست، ولی آيا بيت جزئي از دار است تا نتوان هيچ كدام را بر دیگری حمل كرد، يا مفهوم بيت اعم از دار و اتاق است تا نسبت بيت و دار عموم و خصوص مطلق شود. اگر بیت به معنای اتاق باشد اطلاق آن بر مجموع خانه صحیح نیست، اما اگر به معنای «مَسکن» باشد، همچنان‌که در برخی لغت‏نامه‌ها[2] به «مَسكن» تفسير شده است، مفهوم اعمي می شود كه بر خانه هم قابل انطباق است.

البته از بسیاری از اطلاقات و ظاهر كلام مرحوم سید که بیت و دار را در عرض هم ذکر کرده است و از مصادیق بيت نگرفته، روشن می شود که بيت به معناي اتاق است و دار به معناي خانه.

اقوال در مسأله

در اين مسأله به لحاظ جزئیات بحث، اقوال متعددی وجود دارد، ولی به لحاظ اصل بحث، سه قول مطرح است:

قول اول: مطلقا جایز نیست، مگر در صورت تغییر نافعی در عین.

قول دوم: مطلقا جایز است، ولی چنین عملی مکروه است.

قول سوم: اجاره برخی از أعیان به بیشتر جایز نیست و إجاره برخی جایز است،^[3] اما اینکه تفصیل به چه نحو است، نظرات مختلفی درباره آن بیان شده است.

حکم مسأله با توجه به عمومات و اطلاقات

 مرحوم سید در غیر از خانه، بیت، دکان و اجیر که استثناء می‌کند، إجاره به اکثر را مطلقا جایز دانسته است؛ خواه اجرت‌ها اتحاد جنس داشته باشند یا نداشته باشند و خواه اصلاحی در عین صورت گرفته باشد یا خیر.

حکم مسأله با توجه به روایات خاصه

الف) روایت حرمت اجاره بیت به بیشتر

عِدَّةٌ مِنْ أَصْحَابِنَا عَنْ سَهْلِ بْنِ زِيَادٍ وَ أَحْمَدَ بْنِ مُحَمَّدٍ جَمِيعاً عَنِ ابْنِ مَحْبُوبٍ عَنْ خَالِدِ بْنِ جَرِيرٍ عَنْ أَبِي الرَّبِيعِ الشَّامِيِّ عَنْ أَبِي عَبْدِ اللَّهِ ع قَالَ: «سَأَلْتُهُ عَنِ الرَّجُلِ يَتَقَبَّلُ الْأَرْضَ مِنَ الدَّهَاقِينِ فَيُؤَاجِرُهَا بِأَكْثَرَ مِمَّا يَتَقَبَّلُهَا وَ يَقُومُ فِيهَا بِحَظِّ السُّلْطَانِ[4] قَالَ لَا بَأْسَ بِهِ إِنَّ الْأَرْضَ لَيْسَتْ مِثْلَ الْأَجِيرِ وَ لَا مِثْلَ الْبَيْتِ إِنَّ فَضْلَ الْأَجِيرِ وَ الْبَيْتِ حَرَامٌ».[5]

مفاد روایت ابوالربیع شامی این است که اجاره زمین به بیشتر از إجاره‌بهای اول اشكال ندارد؛ زیرا زمین مانند اجير و بیت نیست، فضل أجیر و بیت اشکال دارد.

دو احتمال در فضل اجير داده می شود؛

احتمال اول که معهود بین فقهاست عبارت از اين است كه مستأجر كسي را که اجير كرده است یا خانه‌ای را که إجاره کرده، به زیادتر از اجرتی که پرداخته اجاره دهد، اين زیاده فضل اجير و بیت است.

احتمال ديگر اين است كه اجير، عملی را که بر آن اجیر شده است به قیمت کمتری به دیگری واگذار کند و ما به التفاوت اجرتی که می گیرد و پرداخت می‌کند را مالک شود. مثلا خیاطی بر دوختن لباسی با اجرت 25هزار تومان أجیر شده است و آن را با اجرت 20 هزار تومان به خیاط دیگری واگذار می‌کند و با این کارش 5 هزار تومان سود می‌کند که این 5 هزار تومان فضل أجیر محسوب می‌شود؛ منتهی چون مورد روايت اجاره به اكثر است، همان احتمال اول مراد است.

البته در مسأله معتبره ابراهیم بن میمون[6] هم بر حرمت اجاره بیت به بیشتر دلالت دارد که مفادش با روایت ابوالربیع متحد است.

ب) روایت حرمت اجاره مغازه به بیشتر

عَلِيُّ بْنُ إِبْرَاهِيمَ عَنْ أَبِيهِ عَنِ ابْنِ أَبِي عُمَيْرٍ عَنْ أَبِي الْمَغْرَاءِ[7] عَنْ أَبِي عَبْدِ اللَّهِ ع: «فِي الرَّجُلِ يُؤَاجِرُ الْأَرْضَ ثُمَّ يُؤَاجِرُهَا بِأَكْثَرَ مِمَّا اسْتَأْجَرَهَا فَقَالَ لَا بَأْسَ إِنَّ هَذَا لَيْسَ كَالْحَانُوتِ وَ لَا الْأَجِيرِ إِنَّ فَضْلَ الْأَجِيرِ وَ الْحَانُوتِ حَرَامٌ».[8]

مفاد روایت جواز اجاره زمین به بیشتر از مبلغ اجاره اول است؛ چرا‌که آنچه اشکال دارد فضل دکان و أجیر است. با توجه به مفاد روایت، بدان براي حرمت اجاره دكان و اجير به زیادتر از اجرت اول استدلال شده است.

ج) روایت حرمت اجاره دار به بیشتر

عَلِيُّ بْنُ إِبْرَاهِيمَ عَنْ أَبِيهِ عَنِ ابْنِ أَبِي عُمَيْرٍ عَنْ حَمَّادٍ عَنِ الْحَلَبِيِّ عَنْ أَبِي عَبْدِ اللَّهِ ع قَالَ: «لَوْ أَنَّ رَجُلًا اسْتَأْجَرَ دَاراً بِعَشَرَةِ دَرَاهِمَ فَسَكَنَ ثُلُثَيْهَا وَ آجَرَ ثُلُثَهَا بِعَشَرَةِ دَرَاهِمَ لَمْ يَكُنْ بِهِ بَأْسٌ وَ لَا يُؤَاجِرْهَا بِأَكْثَرَ مِمَّا اسْتَأْجَرَهَا إِلَّا أَنْ يُحْدِثَ فِيهَا شَيْئاً».[9]

حضرت بعد از اینکه فرموده است ثلث دار را نمی‌توان به بیشتر از اجاره کل خانه اجاره داد فرموده: خانه را به مبلغی بیشتر از آنچه بابت اجاره خانه داده است اجاره ندهد.

ممکن است کسی ادعا کند که در ضمیر «اسْتَأْجَرَهَا» دو احتمال است که طبق یکی از آنها دلالت بر مطلوب می‌کند. به دیگر بیان این ضمیر همان‌طور که احتمال دارد به دار برگردد احتمال دارد به ثلث دار برگردد که در این صورت ملازمه‌ای بین جایز نبودن اجاره ثلث دار به بیشتر و جایز نبودن اجاره کل دار به بیشتر نیست و چه بسا ثلث جایز نباشد و کل جایز باشد.

ولی احتمال دوم مردود است؛ زیرا مستأجر ثلث را اجاره نکرده است؛ بلکه همه خانه را اجاره کرده است و ثلث آن را می خواهد اجاره بدهد. لذا احتمال اول متعین است و صحیحه بر مطلوب دلالت دارد.

حلبی روایت دیگری نیز درباره اجاره دار به زیادتر از اجاره‌بهای اول دارد که حضرت در آن فرموده است «لَا يَصْلُحُ ذَلِكَ إِلَّا أَنْ يُحْدِثَ فِيهَا شَيْئاً»[10] که از روايات و موارد مختلف استفاده می شود که تعبیر «لا يصلح» به معناي «لا يجوز» است، به خصوص در روايات علي بن جعفر هنگامی که از جواز و عدم جواز چیزی سوال می کند از این تعبیر استفاده کرده است، لذا این تعبیر ظهور در حرمت دارد.

با توجه به مفاد روایات و تقریب استدلالاتی که بیان گردید روشن شد که اجاره بعض و کل خانه اجاره‌ای، اتاق اجاره‌ای و مغازه اجاره‌ای به بیشتر از اجاره‌بهای اول آن حرام است، هر چند از جهت قواعد اولی محذوری از این جهت نیست.